BASILICA  nekretnine

PRAVNI SAVJETI Porezna obveza kupca u prometu nekretninama:         U Republici Hrvatskoj promet nekretnina se oporezuje po poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene nekretnine. Visina poreza određuje se na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene porezne uprave gdje se nekretnina nalazi. Porez na promet nekretnina snosi kupac. Kod zamjene nekretnina svaki kupac plaća 5% kupoprodajne cijene nekretnine koju kupuje.         Kupac je dužan porez prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana uzimajući u obzir datum s ugovora o kupoprodaji. U roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave kupac je dužan platiti porez, u protivnom obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka. Porezna obveza prodavatelja u prometu nekretninama:         Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak jedino ako nekretninu prodaje po cijeni višoj od nabavne, a kupio je istu u roku od tri godine. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez, ovisno o tome u kojem dijelu Hrvatske obveznik stanuje. Porez pri kupovini novogradnje:         Prema Zakonu o PDV-u pri kupnji novosagrađenih nekretnina posebno se oporezuje građevinsko zemljište po stopi od 5%. Na građevinsku vrijednost objekta plaća se PDV u visini od 23% proizvodne cijene nekretnine. Porez na promet nekretnina kod zamjene nekretnina:         Svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini. Upis prava vlasništva kupca moguć je i prije podmirenja poreza na promet nekretninama:         Ukinuta je obveza ishodovanja “zelenog pečata” pri nadležnoj poreznoj ispostavi. Kada i tko plaća PDV prilikom kupnje nekretnine:         Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi. Porez na najam nekretnina:         Kada fizicka osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 23% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%. Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina:         Porez ne promet nekretnina ne plaćaju gradani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet: 1. da imaju hrvatsko državljanstvo, 2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi, 3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi: - za 1 osobu do 50m stambenog prostora - za 2 osobe do 65m stambenog prostora - za 3 osobe do 80m stambenog prostora - za 4 osobe do 90m stambenog prostora - za 5 osoba do 100m stambenog prostora - za 6 osoba do 110m stambenog prostora - za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora 4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe. 5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.           Članovima uže obitelji, u smislu ovog Zakona, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin. Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje. Kapara:         Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u pologu visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima: - ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je   ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što   drugo dogovoreno. - ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući   kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku   kaparu Ovjera kupoprodajnog ugovora:         Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika. U inozemstvu kupoprodajni ugovor se ovjerava u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara, a tada je potrebno ovjeru apostolirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu. Tabularna izjava:         Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, stoga kupcu dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretninu koja je predmet kupoprodajnog ugovora na svoje ime. Kupovina nekretnina za strane državljane:         Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj uz posebnu suglasnost ministarstva pravosuđa i ministarstva vanjskih poslova. Državljani zemalja s kojima je Republika Hrvatska potpisala Ugovor o reciprocitetu dobivaju potrebnu suglasnost bez problema, a ukoliko spomenuti ugovor nije sklopljen, suglasnost se izdaje samo u izvanrednim slučajevima. Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu vanjskih poslova u Zagrebu. Tek po dobijenoj suglasnosti, može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Državljani zemalja s kojima Republika Hrvatska nema potpisan Ugovor o reciprocitetu te mogu steći nekretnine na način da osnuju svoja poduzeća u Hrvatskoj te potom kupe željenu nekretninu. povratak